Ignoriert der Frankfurter Mietspiegel Sanierungen? Magistrat weist Kritik zurück
Stand: 23.07.2026, 06:00 Uhr
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Vermieter bemängeln, dass energetische Sanierungen im Mietspiegel nicht abgebildet werden. Der Magistrat stellt klar: Ein Mietspiegel ist kein Instrument zur Steuerung von Investitionen.
Frankfurt – Der Frankfurter Mietspiegel steht in der Kritik, doch die Stadtverwaltung bleibt bei ihrer harten Linie. Vor allem vonseiten einiger Immobilienbesitzer und Vermieter wird bemängelt, dass energetische Sanierungen oder bestimmte Ausstattungsmerkmale unzureichend im Zahlenwerk abgebildet würden. Dies mache Investitionen in den Wohnbestand unattraktiv. Der Magistrat der Stadt hat diese Vorwürfe nun in einem aktuellen Bericht deutlich zurückgewiesen. Dabei betonte die Stadtverwaltung nicht nur die rein statistische Methodik der Datenerhebung, sondern verwies auch auf die immense juristische Bedeutung des sogenannten qualifizierten Mietspiegels für die Mainmetropole, in der ein Großteil der Bevölkerung zur Miete wohnt.
In einem Bericht, der auf eine parlamentarische Anfrage der AfD folgte, nimmt die Frankfurter Stadtregierung detailliert Stellung zu den Vorwürfen der Immobilienwirtschaft. Insbesondere der Vorwurf, der Mietspiegel würde Investitionen in Dämmungen von Dächern, Fassaden und Kellern ignorieren und somit Modernisierungen unattraktiv machen, wird scharf zurückgewiesen. „Die zitierte Kritik verkennt grundsätzlich die Systematik und Bedeutung, die Mietspiegel nach dem Willen des Gesetzgebers haben“, erklärt der Magistrat.
Der Zweck eines Mietspiegels sei im BGB klar definiert: Er bilde das ortsübliche Entgelt für vergleichbare, frei finanzierte Wohnungen ab. „Mietspiegel sind ausdrücklich kein Instrument zur Steuerung von Investitionen“, stellt der Magistrat klar. Er diene dem Interessenausgleich zwischen Eigentum, Mieterinteressen und Vermieterrechten.
Magistrat weist Kritik deutlich zurück
Auch Kritik an der Bewertung von alltäglichen Ausstattungsmerkmalen lässt die Stadt nicht gelten. Dass etwa ein separates WC oder pauschal das Merkmal „Altbau“ nicht automatisch zu einer höheren Einstufung führen, habe rein wissenschaftliche Gründe. „Bei der Erstellung von Mietspiegeln dürfen keine normativen Annahmen im Voraus gesetzt werden“, erklärt der Magistrat mit Blick auf die Forderung, Altbauten müssten grundsätzlich einen Preisaufschlag rechtfertigen. Die Daten der vergangenen Jahre hätten schlichtweg gezeigt, dass in Altbau-Wohnungen nicht per se höhere Mieten verlangt werden beziehungsweise die Zahlungsbereitschaft der Mieter nicht automatisch höher sei. Nur wenn die strengen Kriterien für einen „hochwertigen Altbau“ erfüllt seien, zeige sich dies in den Zahlen.
Ähnlich verhält es sich bei Balkonen. Bei der Datenerhebung seien Länge und Tiefe der Freisitze erfasst worden, wobei die Tiefe signifikant und preisrelevant sei. Maßgeblich sei stets der „statistisch erkennbare und nachweisbare Preiseinfluss und nicht, ob ein Ausstattungsmerkmal im Alltag subjektiv empfundene Vorteile bringt“, erklärt der Magistrat.
Um die kompromisslose Haltung der Frankfurter Stadtverwaltung zu verstehen, bedarf es eines Blicks in das deutsche Mietrecht. Denn juristisch gesehen gibt es einen gravierenden qualitativen Unterschied zwischen verschiedenen Arten von Mietspiegeln. Im Zentrum steht dabei die sogenannte Beweiskraft in gerichtlichen Auseinandersetzungen, wenn es beispielsweise um die Durchsetzung von Mieterhöhungen geht.
Grundsätzlich unterscheidet das Bürgerliche Gesetzbuch zwischen einem einfachen Mietspiegel (§ 558c BGB) und einem qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB).
Ein qualifizierter Mietspiegel, wie ihn Frankfurt nutzt, muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden. Er ist zwingend alle zwei Jahre anzupassen und nach vier Jahren komplett neu zu erstellen. Der entscheidende juristische Vorteil. Denn der qualifizierte Mietspiegel besitzt eine gesetzliche Vermutungswirkung (Beweisvermutung). Im Falle eines Streits vor Gericht wird vom Richter gesetzlich vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Werte die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete nahezu korrekt wiedergeben. Wenn eine Mietpartei die Richtigkeit der Zahlen anzweifelt, greift die Beweislastumkehr. Der Zweifler muss das Gegenteil beweisen, was in der juristischen Praxis als äußerst schwer und hürdenreich gilt.
Zufrieden mit der Methodik
Demgegenüber steht der einfache Mietspiegel. Ein solches Modell wird beispielsweise in der benachbarten Stadt Maintal angewendet. Ein einfacher Mietspiegel ist lediglich eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern (wie Mieter- und Vermieterverbänden) gemeinsam erstellt oder anerkannt wurde. Strenge wissenschaftliche Berechnungsmethoden sind hierfür nicht gesetzlich vorgeschrieben.
Aus genau diesen juristischen Erwägungen heraus erteilt der Frankfurter Magistrat der Idee, einen einfachen Mietspiegel nach dem Vorbild der Stadt Maintal – etwa als bloße Einigung zwischen Mieterverein und der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund – erstellen zu lassen, eine unmissverständliche Absage.
„Ein einfacher Mietspiegel […] wie in Maintal hat nicht dieselbe Beweiskraft wie ein qualifizierter Mietspiegel […]“, fasst der Magistrat zusammen. Die Stadtverwaltung verweist auf die demografische Struktur der Finanzmetropole. In Frankfurt wohnen rund 80 Prozent der Haushalte zur Miete. Allein vor diesem Hintergrund sei ein rechtssicherer Mietspiegel unabdingbar, der in Streitfällen vor den Zivilgerichten als unangreifbare und solide Grundlage anerkannt werde. Man sei stolz auf die eigene Methodik: „Die qualifizierten Mietspiegel der Stadt Frankfurt am Main haben aufgrund ihrer hohen Standards bundesweit Vorbildfunktion“, resümiert der Magistrat.