Mietfrei im Alter klingt verlockend – doch diese versteckten Kosten kennen die wenigsten
Stand: 28.07.2026, 09:00 Uhr
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Betongold gilt als die sicherste Altersvorsorge. Was eine Immobilie wirklich leistet, was sie kostet und wann sie sich rechnet. Eine differenzierte Einordnung.
Kaum ein Thema ist in Deutschland so emotional besetzt wie die eigene Immobilie. Sie gilt als solide, sicher, bewährt. Als der vernünftige Weg ins Alter. Als Betongold, das immer seinen Wert behält. Was dahintersteckt, ist komplexer als dieser Ruf.
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Dieser Artikel ist in Zusammenarbeit mit Fortunalista entstanden. Fortunalista ist eine Plattform für Finanzbildung, die Frauen dabei unterstützt, ihre Finanzen selbstbestimmt zu gestalten. Mit einem klaren Verständnis für die Herausforderungen rund um Geld zeigt Fortunalista, wie Frauen mit dem Investment Code ihren Weg in die finanzielle Unabhängigkeit finden.
Immobilien können eine sinnvolle Altersvorsorge sein. Sie können aber auch eine teure Illusion sein. Was den Unterschied macht, sind Zahlen, die selten vollständig aufgestellt werden.
„Immobilien als Altersvorsorge sind nicht automatisch gut oder schlecht“, sagt Margarethe Honisch, Finanzexpertin und Gründerin von Fortunalista. „Was entscheidet, ist die Rechnung. Und diese Rechnung muss ehrlich aufgestellt werden.“
Was an der Immobilie als Altersvorsorge stimmt
Es gibt echte Vorteile, die nicht kleinzureden sind.
- Mietfreies Wohnen im Alter. Wer eine schuldenfreie Immobilie besitzt und darin wohnt, zahlt keine Miete. Bei einer Miete von 1.000 Euro monatlich spart das im Alter 12.000 Euro jährlich. Über 20 Jahre Rentenbezug: 240.000 Euro gesparte Miete. Das ist ein realer, greifbarer Wert.
- Inflationsschutz. Immobilienwerte steigen langfristig mit der Inflation. Was heute 300.000 Euro wert ist, ist in zwanzig Jahren nominell mehr wert. Das schützt vor dem Kaufkraftverlust, der Geld auf dem Konto bedroht.
- Psychologische Sicherheit. Eine abbezahlte Wohnung ist greifbar, unkündbar und unabhängig vom Mietmarkt. Was sich nicht in Rendite ausdrücken lässt, hat trotzdem einen Wert. Wer im Alter weiß, dass die eigene Wohnung niemand kündigen kann, schläft ruhiger.
- Sparzwang durch Kreditrate. Wer monatlich eine Kreditrate zahlt, spart zwangsweise. Was ohne Kredit vielleicht im Alltag versickert wäre, wird zur Pflicht. Für Menschen, denen Selbstdisziplin beim Sparen schwerfällt, ist der Kredit eine Struktur, die funktioniert.
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Was der Mythos ist
Hier liegt das Problem. Immobilien als Altersvorsorge werden fast immer mit unvollständiger Rechnung dargestellt.
Die Rendite ist geringer als gedacht.
Historisch hat Wohneigentum in Deutschland nach Abzug aller Kosten eine reale Rendite von rund 2 bis 3 Prozent jährlich erzielt. In bestimmten Lagen und Zeiträumen mehr, in anderen weniger.
Was das im Vergleich bedeutet: Der MSCI World hat historisch rund 7 bis 9 Prozent jährlich erzielt. Der Unterschied über zwanzig oder dreißig Jahre ist erheblich.
Die Kosten werden systematisch unterschätzt.
Was beim Immobilienkauf selten vollständig eingerechnet wird:
Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 Prozent, Maklerprovision bis zu 3,57 Prozent. Zusammen bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro: rund 25.000 bis 36.000 Euro, die sofort und ohne Gegenwert weg sind.
Instandhaltung. Fachleute empfehlen, jährlich 1 bis 2 Prozent des Immobilienwerts zurückzulegen. Bei 300.000 Euro sind das 3.000 bis 6.000 Euro jährlich. Über zwanzig Jahre: 60.000 bis 120.000 Euro.
Hausgeld bei Eigentumswohnungen. 200 bis 400 Euro monatlich für Verwaltung, Versicherung und Rücklagen. Über zwanzig Jahre: 48.000 bis 96.000 Euro.
Finanzierungskosten. Wer mit Kredit kauft, zahlt Zinsen. Was beim aktuellen Zinsniveau von 3 bis 4 Prozent über zwanzig Jahre an Zinsen zusammenkommt, ist ein erheblicher Betrag.
Was diese Kosten in der Summe bedeuten: Die tatsächliche Rendite einer Immobilie liegt nach vollständiger Kostenrechnung oft deutlich unter den 3 Prozent, die im historischen Durchschnitt ausgewiesen werden.
Das Klumpenrisiko wird ignoriert.
Wer sein gesamtes Vermögen in eine einzige Immobilie investiert, hat alles auf eine Karte gesetzt. Eine Immobilie in einer Stadt, einem Stadtteil, einer Lage.
Was wenn der Arbeitgeber wegzieht und die Stadt schrumpft? Was wenn der Stadtteil sich verändert? Was wenn strukturelle Probleme den Wert drücken?
Ein ETF-Depot ist in über 1.500 Unternehmen aus 23 Ländern investiert. Was mit einem einzelnen Unternehmen passiert, ist irrelevant. Was mit einer einzelnen Immobilie passiert, trifft das gesamte Vermögen.
Die Liquidität fehlt.
Eine Immobilie kann nicht in Teilen verkauft werden. Wer im Alter Geld braucht, muss das gesamte Objekt veräußern, einen Kredit aufnehmen oder auf andere Mittel zurückgreifen.
Ein ETF-Depot kann schrittweise entnommen werden. 500 Euro im Monat, ohne Notar, ohne Grunderwerbsteuer, ohne Wartezeit.
Der direkte Vergleich
Was passiert, wenn dieselbe monatliche Belastung einmal in eine Immobilie und einmal in ein ETF-Depot fließt?
Szenario Immobilienkauf:
Kaufpreis 300.000 Euro. Eigenkapital 80.000 Euro. Kredit 220.000 Euro bei 3,5 Prozent über 25 Jahre. Monatliche Rate rund 1.100 Euro. Kaufnebenkosten 30.000 Euro. Instandhaltung und Hausgeld rund 400 Euro monatlich. Gesamte monatliche Belastung: rund 1.500 Euro.
Nach 25 Jahren ist die Immobilie abbezahlt. Bei angenommenem jährlichem Wertzuwachs von 2 Prozent: Wert rund 480.000 bis 500.000 Euro.
Szenario ETF-Depot:
Dieselben 1.500 Euro monatlich in einen ETF investiert bei 7 Prozent Rendite über 25 Jahre: rund 1.215.000 Euro. Dazu die 80.000 Euro Eigenkapital, die von Anfang an investiert wurden: nach 25 Jahren rund 434.000 Euro.
Gesamtvermögen im ETF-Szenario: rund 1.649.000 Euro.
Der Unterschied ist erheblich. Aber er erzählt nicht die ganze Geschichte.
Was die Rechnung nicht erfasst
Der ETF-Vergleich setzt voraus, dass die 1.500 Euro monatlich tatsächlich investiert werden und der Sparplan dreißig Jahre konsequent durchgehalten wird.
Wer die Disziplin hat, das zu tun, steht finanziell besser da als mit der Immobilie. Wer sie nicht hat, profitiert vom Sparzwang der Kreditrate.
Was außerdem gilt: Im Mietmarkt ist man als Mieterin abhängig. Mieterhöhungen, Eigenbedarfskündigungen, steigende Mieten sind reale Risiken. Wer im Alter in einer schuldenfreien eigenen Wohnung lebt, ist davon unabhängig.
Was für wen sinnvoll ist
Wer in einer Stadt mit niedrigem Preis-Miete-Verhältnis lebt, also wo Kaufpreise im Verhältnis zur Miete günstig sind, kann mit einer Immobilie gut fahren. In Städten, wo das Verhältnis über 30 oder 35 liegt, ist die Rendite oft schwächer als ein ETF-Depot.
Wer langfristig in einer Stadt bleiben möchte, profitiert mehr von einer Immobilie als wer flexibel bleiben muss.
Wer die Disziplin hat, monatlich in ein Depot einzuzahlen ohne den Sparzwang eines Kredits zu brauchen, hat mit dem ETF-Depot langfristig meistens die bessere Rendite.
„Die Immobilienfrage ist keine Glaubensfrage“, betont Margarethe Honisch. „Sie ist eine Rechenaufgabe. Wer ehrlich rechnet, trifft die richtige Entscheidung für seine Situation. Und diese Entscheidung ist für jede Frau eine andere.“
Fazit
Immobilien als Altersvorsorge: Ja, unter bestimmten Bedingungen. Nicht als Mythos, nicht als universelle Wahrheit.
Was stimmt: Mietfreiheit im Alter, Inflationsschutz, psychologische Sicherheit, Sparzwang.
Was der Mythos ist: Höhere Rendite als Aktien, keine versteckten Kosten, risikolose Anlage.
Wer beide Seiten kennt, entscheidet besser. Ohne Dogma. Mit Zahlen.