„Ohne dieses Geschenk wäre unser Traum geplatzt“: Wie ein Hausbau zur Belastungsprobe wird
Stand: 11.07.2026, 14:07 Uhr
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Victoria baut mit ihrem Mann ein Mehrgenerationenhaus in Brandenburg. Doch Baukosten, Nachfinanzierung und fehlendes Eigenkapital bringen den Traum vom Eigenheim ins Wanken.
Berlin – Victoria schläft derzeit in der Küche. Der Flur dient als Ankleide, der Technikraum zugleich als Büro. In den Räumen stapelt sich, was später einmal in ein fertiges Haus ziehen soll. „Es ist kuschelig“, sagt sie. So lebt eine Familie, deren Hausbau längst weiter sein sollte.
Victoria heißt eigentlich anders. Ihr vollständiger Name ist der Redaktion bekannt. Sie baut mit ihrem Mann in Brandenburg, nahe Berlin. Am Ende soll dort ein Mehrgenerationenhaus stehen: 160 Quadratmeter, Platz für mindestens vier Erwachsene. Ihre Eltern und die Mutter ihres Mannes sollen später mit einziehen können.
„In unserer Rechnung darf nichts passieren“: Wie ein Hausbau zur Belastungsprobe wird
Das Haus soll mehr sein als ein Zuhause. Es soll verhindern, dass die Eltern später allein bleiben oder ein Pflegeheim zur einzigen Lösung wird. Doch der Plan wurde zur finanziellen Belastungsprobe. Erst stiegen die Kosten. Dann musste nachfinanziert werden. Später wurde weiteres Eigenkapital nötig. Weiter ging es am Ende nur, weil aus der Familie 60.000 Euro kamen.
„In unserer Rechnung darf nichts passieren“, sagt Victoria. „Man steht mit dem Rücken zur Wand. Und ja: Es ist unsere Wand. Dafür stehen wir auf.“
Vom Berliner Mietmarkt zum eigenen Haus in Brandenburg
Ursprünglich wollten Victoria und ihr Mann in Berlin bleiben. Gesucht hätten sie eine Wohnung mit rund 80 Quadratmetern und zwei Stellplätzen. Doch die Mieten seien zu hoch gewesen. Dann starb 2021 der Vater ihres Mannes. Auf dem Sterbebett habe er die Familie gebeten, das Grundstück nicht zu verkaufen. Das Paar übernahm es.
Auf dem Grundstück stand ein altes Elternhaus. Nach dem Eigentümerwechsel erhielt die Familie nach Victorias Darstellung eine behördliche Aufforderung, das Gebäude nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes zu sanieren. Fünf Jahre Zeit seien dafür eingeräumt worden, eine Verlängerung um zwei Jahre sei möglich gewesen. Ein Wohnrechtentzug stand nicht in dem Schreiben. Klar war aber: Das alte Haus musste energetisch ertüchtigt werden.
Nach Victorias Angaben kamen zwei Gutachten zu dem Ergebnis, dass Abriss und Neubau günstiger seien als eine Sanierung. Also entschied sich das Paar für den Neubau. Nach rund zwei Jahren Planung begann 2023 der Bau.
Doch was auf dem Papier noch darstellbar wirkte, wurde in der Realität immer schwieriger. Materialpreise stiegen, Handwerksleistungen wurden teurer, Zinsen veränderten die Finanzierungsbedingungen. Ein Beispiel nennt Victoria besonders deutlich: Die Wärmepumpe sei ursprünglich mit 14.000 Euro veranschlagt gewesen. Bezahlt habe das Paar am Ende 30.000 Euro.
Nachfinanzierung beim Hausbau bringt Familie an die Grenze
Die erste Finanzierung lag 2023 bei 300.000 Euro. 2024 kamen weitere 100.000 Euro hinzu. 2025 beantragte das Paar noch einmal 280.000 Euro. Danach begann, wie Victoria es nennt, „das Drama“.
Am Ende lagen 2026 zunächst 60.000 Euro aus der Familie auf dem Konto. Erst danach stellte die Bank weitere 200.000 Euro bereit. Victoria ist überzeugt, dass dieses Geld entscheidend war. Beweisen könne sie es nicht. Aber ihr Gefühl sei eindeutig: Ohne die 60.000 Euro wäre die Finanzierung nicht mehr zustande gekommen.
„Wir hätten nie den Kredit bekommen, wenn wir dieses wahnsinnige Geschenk nicht erhalten hätten“, sagt sie.
An dieser Stelle wird aus einem privaten Hausbau eine soziale Frage. Selbst das Grundstück in der Familie reichte am Ende nicht. Entscheidend wurde, ob noch einmal Geld aus der Familie kommen konnte.
Erbe und Elternhilfe entscheiden immer häufiger über Wohneigentum
Diese Erfahrung passt zu dem, was Finanzierungsvermittler und Immobilienexperten beobachten. Kundinnen und Kunden von Interhyp bringen 2026 im Schnitt rund 147.000 Euro Eigenkapital in ihre Finanzierung ein. 2025 waren es 142.000 Euro. Gerade junge Ersterwerber und Familien seien derzeit besonders gefordert, weil sie das nötige Eigenkapital erst ansparen müssten.
In der aktuellen Interhyp-Leistbarkeitsstudie geben 34 Prozent der Menschen, die in den nächsten ein bis zwei Jahren kaufen wollen, an, dass Erbe, Schenkung oder Unterstützung etwa durch Eltern eine notwendige Voraussetzung sei, damit der Kauf überhaupt klappt. Auch Privatdarlehen aus dem Familienkreis werden wichtiger.
Bei Victoria war es am Ende genau so ein familiärer Rettungsanker. Die 60.000 Euro kamen durch einen Todesfall und ein Erbe zustande. Ihre Eltern konnten ihr das Geld als Privatkredit geben. Für Victoria ist das einerseits ein Glück. Andererseits zeigt es ihr, wie hart es diejenigen trifft, die diese Möglichkeit nicht haben.
„Das Bedauern, das mitschwingt, gilt nicht nur uns“, sagt sie. „Es wird die Menschen, die nicht solch ein Glück hatten, hart treffen.“
Eigenkapital wird beim Immobilienkauf zur entscheidenden Hürde
Michael Voigtländer, Immobilienexperte beim Institut der deutschen Wirtschaft, sieht fehlendes Eigenkapital als eine der zentralen Hürden beim Immobilienerwerb. Zwar sei auch die monatliche Belastung durch Zins und Tilgung ein Problem. Doch selbst in Zeiten sehr niedriger Zinsen hätten nur wenige Haushalte gekauft, „gerade weil die Anforderungen an das Eigenkapital so hoch sind“.
Daten der Europäischen Zentralbank zeigen nach Angaben Voigtländers, dass Haushalte im Alter zwischen 35 und 44 Jahren im Median nur über rund 22.000 Euro Finanzvermögen verfügen. Für viele sei es daher „utopisch“, die nötigen Eigenmittel aufzubauen. Je länger Haushalte für Eigenkapital sparen müssten, desto weniger Zeit bleibe später für die Tilgung. Dadurch steige wiederum die monatliche Belastung.
Beim Hausbau kommt ein weiteres Problem hinzu: Die Kosten stehen nicht immer von Anfang an fest. Angebote können sich verändern, Bauabschnitte verzögern sich, Handwerker werden teurer, Förderbedingungen ändern sich, Banken prüfen neu. Wer dann keine Reserven hat, gerät schnell in eine Lage, in der jedes zusätzliche Problem die gesamte Finanzierung gefährden kann.
Die Verbraucherzentrale Hessen warnt genau vor solchen Risiken. Beim Neubau könnten Bauverzögerungen Rücklagen schnell aufbrauchen. Längere Mietzahlungen, Zinsen auf bereits ausgezahlte Kreditteile und mögliche Bereitstellungszinsen müssten in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden. Beim Kauf von Bestandsimmobilien würden zudem Sanierungskosten häufig unterschätzt, etwa für Heizung, Dach oder Elektrik.
Mehrgenerationenhaus soll vor Pflegekosten im Alter schützen
Für Victoria und ihren Mann ist das Haus kein Statussymbol. Es ist der Versuch, mehrere Zukunftsrisiken gleichzeitig abzusichern. Die Mutter ihres Mannes soll später ebenso Platz haben wie Victorias Eltern. Pflege soll, wenn nötig, im Haus möglich sein.
Doch ausgerechnet dieser Versuch, privat vorzusorgen, bringt die Familie an ihre Grenze. „Wir haben eine immer höhere Abgabenlast“, sagt Victoria. „Kümmern uns um die Eltern und bereiten alles dafür vor, dass hier zusammen gewohnt wird und sollen selbst vorsorgen. Ich kann nur noch lachen. Anders ist es nicht zu ertragen.“
Die Worte zeigen, wie viel mehr an diesem Bau hängt als ein Dach über dem Kopf. Victoria und ihr Mann wollen nicht nur Eigentum schaffen. Sie wollen verhindern, dass mehrere Generationen später gegeneinander ausgespielt werden: durch hohe Mieten, knappe Pflegeplätze, teure Heime oder fehlende Rücklagen.
Victoria arbeitet nach eigener Darstellung seit Jahren in einem Umfeld, in dem sie sieht, wie groß die Belastung im Alter werden kann. Deshalb ist das Mehrgenerationenhaus für sie auch ein Vorsorgeprojekt. Später soll, wenn nötig, Pflege im Haus möglich sein. Es geht um Nähe, Kontrolle und darum, die Familie nicht auseinanderzureißen.
Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten erschweren Eigentum
Auch wer nicht baut, sondern kauft, steht vor hohen Hürden. Ein Haus oder eine Wohnung für 600.000 Euro ist in vielen Regionen längst kein Luxusobjekt mehr. Wer dafür 20 Prozent Eigenkapital einbringen soll, braucht 120.000 Euro. Hinzu kommen Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler.
In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent. Bei 600.000 Euro Kaufpreis sind das allein 39.000 Euro. Dieses Geld senkt nicht die Darlehenssumme, verbessert nicht die Finanzierung und schafft keinen zusätzlichen Wohnwert. Es muss aber häufig aus Eigenkapital gezahlt werden.
Voigtländer hält die Grunderwerbsteuer deshalb für einen wesentlichen Hemmschuh. Sie könne nicht einfach mitfinanziert werden, sondern müsse aus Ersparnissen beglichen werden. Ein Freibetrag oder ein niedrigerer Satz für Ersterwerber selbstgenutzter Immobilien würde aus seiner Sicht helfen. Zusätzlich nennt er Nachrangdarlehen als mögliches Instrument. Solche Darlehen können Eigenkapital teilweise ersetzen und damit bessere Finanzierungskonditionen ermöglichen.
Auch Interhyp-Chef Jörg Utecht sieht die Politik gefordert. Wenn Kaufnebenkosten von mehr als zehn Prozent bereits einen großen Teil des Eigenkapitals verbrauchten, fehle dieses Geld für bessere Konditionen. Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer für Erstkäufer würden die Eigenkapitalhürde sofort spürbar senken.
Förderprogramme helfen – aber oft nicht im entscheidenden Moment
Die Politik erkennt das Problem, findet aber bisher keine einfache Lösung. Das Bundesfinanzministerium verweist auf Förderprogramme wie „Wohneigentum für Familien“, „Jung kauft alt“, klimafreundlichen Neubau und die Reform des Wohn-Riester ab 2028. Eine Länderöffnungsklausel für einen ermäßigten Grunderwerbsteuersatz beim erstmaligen Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums wurde geprüft. Ein entsprechender Antrag fand im Bundesrat im September 2024 aber keine Mehrheit.
Hessen versucht mit dem Hessengeld gegenzusteuern. Ersterwerber erhalten 10.000 Euro je Käufer und 5000 Euro pro Kind. Seit Einführung wurden nach Angaben des Finanzministeriums 18.224 Anträge bewilligt. Fast 60 Prozent des Hessengelds wurden Haushalten mit Kindern zugesagt.
Solche Programme können entlasten. Doch sie lösen nicht jedes Problem. Die Verbraucherzentrale Hessen betont, bei hohen Gesamtkosten müsse immer im Fokus stehen, ob die monatliche Kreditbelastung dauerhaft getragen werden könne. Jede Entlastung sei willkommen. Entscheidend bleibe aber die langfristige Tragfähigkeit.
Auch Förderdarlehen können helfen, aber sie ersetzen nicht automatisch fehlende Reserven. Die NRW.BANK verweist auf starke Nachfrage nach ihren Programmen. Im Programm NRW.BANK.Wohneigentum gab es 2025 insgesamt 4108 Zusagen mit einem Volumen von rund 611,5 Millionen Euro. Die durchschnittliche Darlehenssumme lag bei knapp 149.000 Euro. Zugleich betont die Förderbank: Am ehesten scheiterten Bau- und Kaufwillige an der Fähigkeit, Zins und Tilgung dauerhaft zu tragen. Kaufnebenkosten und Eigenkapital beeinflussten diese Tragfähigkeit zusätzlich.
Warum der Traum vom Eigenheim für viele Familien wackelt
Victoria und ihr Mann bauen weiter. Der Rohbau soll vorangehen, der Innenausbau bleibt offen. Noch ist nicht klar, wann alles fertig wird. In der Finanzierung darf kaum noch etwas schiefgehen.
„Die Zahlen lügen nicht“, sagt Victoria. Als Betriebswirtin wisse sie das genau. Viele Menschen machten sich keine Vorstellung davon, was in zehn Jahren los sein werde. Ihre Familie nutze jetzt die Chance, sich darauf vorzubereiten.
Victorias Fall ist keine klassische Käufergeschichte. Sie hatte ein Grundstück, einen Plan und den Willen, für mehrere Generationen vorzusorgen. Trotzdem geriet die Finanzierung ins Wanken.
Selbst ein Grundstück, Arbeit, Planung und der Wille zur familiären Vorsorge reichen nicht immer aus. Am Ende entschied ein Privatkredit aus der Familie darüber, ob der Bau weitergehen konnte. (Verwendete Quellen: eigene Recherche, Institut der deutschen Wirtschaft, Interhyp, Verbraucherzentrale Hessen, Verbraucherzentrale NRW, Bundesfinanzministerium, Hessisches Finanzministerium, NRW.BANK)