Wohnungskonzerne enteignen: Wie das wirklich funktionieren könnte
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Mit dem Slogan „Immobilienkonzerne enteignen“ machte die Linke in Berlin Wahlkampf – und gewann. Experten sagen, was nun passieren könnte.
Was plant die Linke in Berlin?
Die Linke will die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände in Berlin vorantreiben. Einen eigenen Gesetzentwurf will die Partei nach einer Regierungsübernahme vorlegen. Er soll sich eng am Modell der Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ (DWE) orientieren. Darin geht es um rund 200.000 bis 220.000 Wohnungen von Unternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen in Berlin. Die Bestände sollen in eine neue landeseigene Anstalt öffentlichen Rechts überführt werden.
Ist das überhaupt eine Enteignung?
Politisch ist meist von „Enteignung“ die Rede, juristisch betrachtet geht es aber um die Vergesellschaftung nach Artikel 15 des Grundgesetzes. Anders als bei einer klassischen Enteignung nach Artikel 14 geht es darum, Grund und Boden in Gemeineigentum zu überführen. „Das ist etwas anderes als eine Enteignung“, sagte der Ökonom Sebastian Dullien vom Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der Hans-Böckler-Stiftung dieser Redaktion. Eine vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission kam 2023 mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass eine solche Vergesellschaftung grundsätzlich rechtlich möglich ist.
Wie könnte Berlin das umsetzen?
Zunächst müsste das Abgeordnetenhaus ein Vergesellschaftungsgesetz beschließen. Danach würde die eigentliche Umsetzung beginnen – und auch der juristische Streit. Betroffene Unternehmen könnten gegen die Maßnahmen klagen. Parallel müsste Berlin feststellen, welche Wohnungen unter die gesetzlichen Kriterien fallen und wie hoch ihre Entschädigung wäre. Die Unternehmen müssten dafür unter anderem Angaben zu ihren Beständen und Eigentumsstrukturen liefern. Gleichzeitig müsste das Land eine neue Verwaltung für mehr als 200.000 Wohnungen aufbauen.
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Hauptstadt Inside von Jörg Quoos, Chefredakteur der FUNKE Zentralredaktion
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Dullien hält deshalb eine enge Einbindung der bestehenden landeseigenen Wohnungsunternehmen für sinnvoll. Die neue Struktur dürfe weder die ohnehin angespannten Berliner Finanzen überlasten noch den Neubau bremsen, warnt er. Vergesellschaftung könne zudem „allenfalls ein ergänzendes Element“ sein – sie sei keine Alternative zu einem deutlich stärkeren Neubau zu günstigen Mieten.
Warum steht die Vergesellschaftung überhaupt im Grundgesetz?
Artikel 15 wurde bewusst ins Grundgesetz aufgenommen. Staatsrechtler Ulrich Battis zufolge drängten bei den Beratungen 1949 vor allem SPD und KPD darauf, die Möglichkeit einer Vergesellschaftung festzuschreiben. Damit sollte auch die Option erhalten bleiben, bestimmte Bereiche der Wirtschaft stärker in staatliche oder gemeinschaftliche Hand überführen zu können.
Dass Artikel 15 im Grundgesetz steht, bedeutet Battis zufolge allerdings keinen Freibrief. Auch eine Vergesellschaftung ist ein Eingriff in geschützte Rechtspositionen und muss sich am Grundsatz der Verhältnismäßigkeit messen lassen. Die Expertenkommission des Berliner Senats kam in ihrem Abschlussbericht mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben verhältnismäßig sein könne.
Kann die Vergesellschaftung von Wohnungskonzernen verhältnismäßig sein?
Battis hat daran erhebliche Zweifel. „Ich bin der Meinung, dass es kein taugliches Mittel ist, um die Wohnungsnot zu beheben“, sagte der Staatsrechtler dieser Redaktion. Die entscheidende Frage sei, ob die Vergesellschaftung tatsächlich geeignet sei, das angestrebte Ziel zu erreichen – oder ob andere Instrumente wirksamer wären.
Damit dürfte die Auseinandersetzung am Ende auch Karlsruhe beschäftigen. Wenn betroffene Unternehmen oder andere Beteiligte gegen eine Vergesellschaftung vorgehen, könnte das Bundesverfassungsgericht die konkrete Ausgestaltung und ihre Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz prüfen. Battis rechnet mit einem langen Rechtsweg.
Und was, wenn der Bund vorher Enteignungen verbietet?
Dann könnte Berlin nach Einschätzung von Battis nicht einfach weitermachen. Bei der Vergesellschaftung handelt es sich um eine konkurrierende Gesetzgebungskompetenz. Heißt: Solange der Bund von seiner Kompetenz keinen Gebrauch macht, können die Länder eigene Regelungen treffen. Erlässt der Bund dagegen ein entsprechendes Gesetz, wäre Berlin daran gebunden und könnte eine Vergesellschaftung auf dieser Grundlage nicht mehr eigenständig regeln. „Dann kann Berlin gar nichts machen“, sagte Battis.
Genau das kündigt die CSU an. Generalsekretär Martin Huber sagte unserer Redaktion: „Die linken Enteignungspläne werden wir so schnell wie möglich per Bundesgesetz verbieten.“ Battis weist allerdings darauf hin, dass ein Bundesgesetz nicht einfach pauschal alle Vergesellschaftungen ausschließen könne. Der Bund müsse eine sachgerechte Regelung schaffen. Und: Berlins Senat könnte auch ein solches Gesetz zudem vor dem Bundesverfassungsgericht angreifen.
Ein Berliner Wohnhaus des Unternehmens Vonovia.© picture alliance / Schoening | Schoening
Wie teuer wäre die Vergesellschaftung für Berlin?
Eine genaue Summe lässt sich nicht seriös nennen. Immobilienökonom Michael Voigtländer geht von einem Marktwert der betroffenen Bestände von 35 bis 40 Milliarden Euro aus. Die Initiative DWE und die Linke wollen dagegen deutlich weniger zahlen, etwa 40 bis 60 Prozent des Marktwerts. Bei einer Entschädigung zum Marktwert müsste sich Berlin nach Einschätzung Voigtländers erheblich verschulden. Eine deutlich niedrigere Entschädigung könnte wiederum das Vertrauen privater Investoren beschädigen.
Auch Ralph Henger vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) kommt je nach Modell auf große Unterschiede: Bei einer Entschädigung von etwa zehn bis 15 Milliarden Euro wäre eine Finanzierung weitgehend aus den Mieterträgen denkbar. Bei verkehrswertnahen Summen von 30 bis 36 Milliarden Euro wären dagegen erhebliche Belastungen für den Landeshaushalt zu erwarten. In entsprechenden Szenarien wären in den ersten zehn Jahren jährlich rund 700 Millionen bis eine Milliarde Euro Zuschuss nötig. Henger zufolge sei derzeit aber noch „ungeklärt, welcher Abschlag vom Verkehrswert verfassungsrechtlich zulässig wäre“.
Was wären die Folgen für Neubau und Investitionen?
Eine Vergesellschaftung würde zunächst keinen neuen Wohnraum schaffen. Zwar könnten die Mieten im übernommenen Bestand stabilisiert werden, zugleich aber dürfte die Unsicherheit private Investoren bremsen. „Es wäre also weniger Neubau zu erwarten, wenn öffentliche und gemeinnützige Akteure diesen möglichen Rückgang nicht kompensieren“, sagt Henger. Das könnte die angespannte Lage auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt weiter verschärfen.
Gibt es internationale Beispiele für diesen Schritt?
Ein vergleichbarer Fall mit einer massenhaften Ad-hoc-Vergesellschaftung privater Mietwohnungskonzerne in einer heutigen westlichen Marktwirtschaft existiere nicht, so IW-Forscher Henger. „Internationale Beispiele zeigen vor allem, dass nur dann ein großer öffentlicher Wohnungssektor funktionieren kann, wenn er langsam aufgebaut und mit erheblichem Neubau verbunden wurde“, sagt der Experte.
Sein Kollege Michael Voigtländer hält die Re-Kommunalisierung nur dann für eine Strategie, wenn der Staat wie ein Marktakteur Bestände kauft. „Enteignet der Staat aber, gibt es regelmäßig eine Kapitalflucht“, sagt Voigtländer. Er verweist auf das Beispiel Frankreich, wo Anfang der 1980er-Jahre Banken und Teile der Schwerindustrie verstaatlicht wurden. Die Folgen – ein erheblicher Vertrauensverlust bei Investoren und steigende Zinsen – waren so schlimm, dass man später versuchte, Teile der Maßnahmen wieder rückgängig zu machen. Bis sich die Zinsen wieder normalisierten, dauerte es aber.