Bauzinsen: 10.000 Euro teurer, doch Profi rät zu Mehrkosten beim Kredit
Ein Kredit-Profi erklärt, warum die gestiegenen Bauzinsen nicht das größte Problem beim Immobilienkauf sind. (Symbolfoto)© dpa | Jens Büttner
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Rund hundert Euro mehr im Monat, zehn Jahre lang. So wirkt sich ein Anstieg der Bauzinsen von lediglich 0,3 Prozentpunkten bei einer Baufinanzierung über 400.000 Euro und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent aus. Bis zum Ende der zehnjährigen Zinsbindung entstehen dadurch laut einer Musterrechnung des Kreditvermittlers Baufi24 etwa 10.000 Euro zusätzliche Zinskosten.
„Ein Zinsunterschied von 0,3 Prozentpunkten klingt auf den ersten Blick nach wenig, hat in der Praxis aber erhebliche finanzielle Auswirkungen“, sagt Oliver Kohnen von Baufi24. Die Rechnung zeigt, warum Käufer selbst geringe Abweichungen bei den Konditionen ernst nehmen sollten. Ein sorgfältiger Vergleich verschiedener Anbieter lohnt sich. Wer allerdings deutlich niedrigere Bauzinsen sucht, dürfte nach Einschätzung Kohnens vorerst enttäuscht werden.
Der Druck auf die Bauzinsen bleibt bestehen
Die Konditionen für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung liegen derzeit bei rund vier Prozent. Eine schnelle Entspannung erwartet der Finanzierungsexperte nicht. Als wesentliche Einflussfaktoren nennt Kohnen die Inflation, die Renditen am Kapitalmarkt und die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Blieben diese Faktoren auf erhöhtem Niveau, sei auch der Spielraum für günstigere Baufinanzierungen begrenzt.
„Zwar sehen wir aktuell keine explosiven Ausschläge mehr wie zu Beginn der Zinswende, aber ein spürbarer Rückgang der Bauzinsen ist vorerst vom Tisch“, sagt Kohnen. Sollte der Preisdruck hoch bleiben, seien weitere geldpolitische Schritte nicht ausgeschlossen. Damit bestehe auch bei den Bauzinsen weiterhin ein Aufwärtsrisiko.
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Oliver Kohnen ist Geschäftsführer bei dem Finanzierungsvermittler Baufi24.© Baufi24 | Niklas Marc Heinecke
Baufinanzierung: Wann trotz besserer Zinsen höhere Kosten drohen
Die verbreitete Einschätzung, das aktuelle Zinsniveau sei zu hoch für einen Immobilienkauf, hält Kohnen für überholt. Im Vergleich zu den frühen 1990er-Jahren seien die heutigen Bauzinsen sogar niedrig. Die größeren Hürden für Käufer sieht er an anderer Stelle: beim erforderlichen Eigenkapital, bei den Kaufnebenkosten und – abhängig vom Standort – bei den Immobilienpreisen.
Hinzu kommt die schwache Bautätigkeit. Trifft ein knappes Angebot auf eine hohe Nachfrage, können Kaufpreise und Mieten in vielen Regionen steigen. Für Interessenten entsteht ein Zielkonflikt: Sie können auf niedrigere Zinsen warten, müssen dann aber womöglich mehr für die Immobilie bezahlen.
„Was man eventuell mit einem etwas besseren Zins spart, verliert man dann über den gestiegenen Preis wieder“, sagt Kohnen. Ein sinkender Bauzins macht den Kauf also nicht automatisch günstiger. Steigt gleichzeitig der Preis der Immobilie, kann die benötigte Kreditsumme zunehmen – und damit auch die monatliche Belastung.
Im Format „Zins-Check der Woche“ teilen Profis aus der Branche jede Woche praktische Tricks für Immobilienkäufer und aktuelle Entwicklungen auf dem Markt. Die wichtigsten Fragen rund um Baufinanzierung und Zinstrends diskutieren wir mit Immobilienprofis. Haben Sie auch Fragen oder Anmerkungen zu dem Thema? Schreiben Sie unserer Redakteurin, sie stellt sie unseren Experten.
Längere Zinsbindung schützt vor Überraschungen
Eine Möglichkeit, die Finanzierung planbarer zu gestalten, ist eine längere Zinsbindung. Statt den Zinssatz für die üblichen zehn Jahre festzuschreiben, können Kreditnehmer Konditionen über 15 oder 20 Jahre vereinbaren. Dafür verlangen Banken in der Regel einen Aufschlag. Ob sich dieser Mehrpreis lohnt, hängt laut Kohnen von der persönlichen Risikobereitschaft und Lebensplanung ab.
Eine längere Bindung sichert die Konditionen gerade in jener Phase, in der Kreditnehmer einen wesentlichen Teil ihres Darlehens zurückzahlen. Sie schützt vor dem Risiko, nach zehn Jahren eine hohe Restschuld zu deutlich höheren Zinsen weiterfinanzieren zu müssen. Zugleich sind Kreditnehmer nicht zwangsläufig für die gesamte vereinbarte Dauer an den Vertrag gebunden.
Kohnen verweist auf das gesetzliche Kündigungsrecht nach Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Demnach können Darlehensnehmer einen Kredit mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach Erhalt des Betrags mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten beenden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank in diesem Fall nicht verlangen. „Die Bank hingegen bleibt an den Vertrag gebunden“, erklärt Kohnen.
Oliver Kohnen ist ausgebildeter Bankkaufmann und seit 2023 Geschäftsführer beim Finanzierungsvermittler Baufi24. Zuvor war er fast 18 Jahre lang beim Kreditvermittler Interhyp tätig, zuletzt in der Position des Managing Director.
Fallen die Zinsen deutlich, können Kreditnehmer trotz einer ursprünglich längeren Zinsbindung aus dem Vertrag aussteigen und eine günstigere Finanzierung suchen. Bleiben die Konditionen hoch oder steigen weiter, behalten sie dagegen ihren vereinbarten Zinssatz. Eine längere Zinsbindung schafft somit Sicherheit, ohne Kreditnehmer jeder späteren Reaktionsmöglichkeit zu berauben. Sie eignet sich für Haushalte, die ihre monatliche Belastung langfristig kalkulieren möchten und den anfänglichen Zinsaufschlag tragen können.
Nicht der perfekte Zeitpunkt, sondern die passende Baufinanzierung zählt
Die Musterrechnung über 400.000 Euro verdeutlicht zwar, wie teuer bereits geringe Zinsunterschiede werden können. Sie liefert aber kein Argument dafür, den Immobilienkauf auf unbestimmte Zeit zu verschieben. Während Interessenten auf günstigere Kredite hoffen, können steigende Immobilienpreise den möglichen Zinsvorteil wieder aufzehren.
Käufer sollten deshalb mehrere Angebote einholen, Zinsbindung und Tilgung aufeinander abstimmen und die langfristige Belastung prüfen. Wer eine passende Immobilie und eine tragfähige Finanzierung gefunden hat, sollte seine Entscheidung nach Einschätzung Kohnens nicht von Spekulationen über den nächsten Zinsschritt abhängig machen.
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