Immobilie vererben: Sechs Irrtümer, die Hausbesitzer in Hessen kennen sollten
Stand: 07.09.2026, 06:00 Uhr
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Erbschaftsteuer, Ausschlagungsfristen, Finanzamtswerte – beim Immobilienerbe lauern viele Fallstricke. Was Erben und Erblasser beachten müssen.
Frankfurt – Wer eine Immobilie erbt, steht vor weit mehr als einer erfreulichen Nachricht. Neben dem Eigentum kommen oft Schulden, Steuerpflichten und Konflikte mit. Sandra Leifeld, Rechtsexpertin bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall, erklärt in einer Pressemitteilung, welche sechs Missverständnisse beim Immobilienerbe besonders häufig vorkommen – und was Erblasser wie Erben besser wissen sollten.
Irrtum 1: Familie erbt steuerfrei – stimmt das wirklich?
Dass innerhalb der Familie grundsätzlich keine Erbschaftsteuer anfällt, ist ein weit verbreiteter Irrglaube. Tatsächlich kommt es auf den Immobilienwert, den Verwandtschaftsgrad, den jeweiligen Freibetrag und die Steuerklasse an, wie Schwäbisch Hall mitteilt. Ehepartner können bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, Kinder bis zu 400.000 Euro, Enkel in der Regel bis zu 200.000 Euro. Für Geschwister, Nichten, Neffen oder unverheiratete Partner liegt der Freibetrag hingegen bei lediglich 20.000 Euro. Übersteigt der Wert des Erbes nach Abzug der Freibeträge die jeweilige Grenze, wird Erbschaftsteuer fällig. Leifeld empfiehlt deshalb, den Immobilienwert frühzeitig zu ermitteln und die mögliche Steuerlast nicht erst nach dem Erbfall zu berechnen.
Irrtum 2: Einzug ins Elternhaus reicht für Steuerbefreiung
Wer glaubt, allein durch den Einzug ins geerbte Haus Steuern zu sparen, liegt falsch. Die sogenannte Familienheim-Steuerbefreiung knüpft laut Schwäbisch Hall an drei Voraussetzungen: Der Erblasser muss in der Immobilie gewohnt haben, der Erbe muss sie unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmen und beziehen – und anschließend zehn Jahre lang selbst darin wohnen. Bei Kindern gilt die Befreiung zudem nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Wer zu spät einzieht oder vor Ablauf der Zehnjahresfrist wieder auszieht, riskiert eine rückwirkende Steuerpflicht. „Für Erblasser heißt das: schon bei der Nachlassplanung klären, ob der vorgesehene Erbe das Haus tatsächlich selbst nutzen kann und will. Erben sollten den Einzug zügig planen und die zehnjährige Selbstnutzung im Blick behalten“, rät Leifeld.
Zahlen in Hessen
Laut dem Statistischen Bundesamt leben in Hessen run 1,22 Millionen Haushalte in ihrem eigenen Wohneigentum. In Hessen hat es zum Jahresende 2025 insgesamt 3,2 Millionen Wohnungen in Wohngebäuden als auch in Nichtwohngebäuden gegeben. Den größten Anteil am hessischen Wohngebäudebestand hatten Einfamilienhäuser mit 63,3 Prozent.
Irrtum 3: Den Immobilienwert des Finanzamts einfach hinnehmen
Auch der vom Finanzamt festgestellte Immobilienwert muss nicht widerspruchslos akzeptiert werden. Das Finanzamt arbeitet mit standardisierten Bewertungsverfahren, die den tatsächlichen Marktwert nicht immer korrekt abbilden, heißt es in der Mitteilung von Schwäbisch Hall. Liegt der behördliche Wert über dem realen Verkehrswert – etwa wegen erheblichem Sanierungsbedarf, ungünstiger Lage oder eingetragener Rechte Dritter wie Wohnrecht oder Nießbrauch –, können Erben einen niedrigeren Wert per Gutachten nachweisen. Allerdings sollten sie vorab kalkulieren, ob die mögliche Steuerersparnis die Gutachterkosten tatsächlich übersteigt.
Irrtum 4: Ein geerbtes Haus ist immer ein Gewinn
Dass eine geerbte Immobilie automatisch einen Vermögenszuwachs bedeutet, trifft nicht in jedem Fall zu. Denn mit dem Haus können auch Darlehen, Grundschulden, Wohnrechte, laufende Betriebskosten oder ein erheblicher Sanierungsstau übergehen, so Schwäbisch Hall. Erben sollten deshalb zunächst prüfen, was nach Abzug aller Belastungen tatsächlich übrig bleibt. Wer das Erbe ablehnen möchte, muss schnell handeln: Die Ausschlagungsfrist beträgt in der Regel sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem der Erbe vom Todesfall und seiner Erbenstellung erfährt. Wer die Frist verstreichen lässt, nimmt das Erbe an – inklusive aller Schulden. „Ein Schlüsselbund ist noch kein Vermögensgewinn. Erben sollten zuerst einen Kassensturz machen: Was ist das Haus wert, welche Schulden hängen daran und was kostet es in Zukunft?“, empfiehlt Leifeld.
Irrtum 5: Ohne Testament ist trotzdem alles geregelt
Wer davon ausgeht, dass die gesetzliche Erbfolge schon das Richtige trifft, irrt sich. Sie ist eine Standardlösung, die individuelle Wünsche nicht berücksichtigt, betont Schwäbisch Hall. So geht der unverheiratete Partner leer aus, und auch ein Ausgleich unter Geschwistern ergibt sich nicht von selbst. Ohne Testament oder Erbvertrag kann eine Erbengemeinschaft entstehen – mit oft langwierigen Streitigkeiten darüber, ob die Immobilie verkauft, vermietet oder selbst genutzt werden soll. „Regeln Erblasser all das frühzeitig – über ein Testament oder einen Erbvertrag – schaffen sie für alle Beteiligten Klarheit“, so Sandra Leifeld.
Irrtum 6: Schenken kurz vor dem Tod spart am meisten Steuern
Wer eine Immobilie erst kurz vor dem Lebensende überträgt, verschenkt möglicherweise steuerliche Potenziale. Denn Schenkungsfreibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden – eine frühzeitige, schrittweise Übertragung kann die spätere Steuerlast der Erben deutlich reduzieren, erklärt Schwäbisch Hall. Zusätzlich können Instrumente wie ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch dafür sorgen, dass der bisherige Eigentümer die Immobilie weiter nutzen oder Mieteinnahmen beziehen kann. Leifeld weist darauf hin, dass solche Rechte in der Regel auch den steuerlich relevanten Schenkungswert mindern. Dennoch müsse eine Schenkung zur gesamten Lebenssituation passen: „Schenken ist kein Last-Minute-Trick zum Steuersparen. Für eine gute Planung sollten sich Eigentümer drei Fragen stellen: Was brauche ich selbst heute? Wer soll die Immobilie erhalten und wie werden andere Angehörige berücksichtigt? Und welche Lösung bleibt auch in zehn Jahren tragfähig?“, gibt die Schwäbisch Hall-Rechtsexpertin zu bedenken.